某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况.1.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是(    ).A.道路扩宽后,交通发生变化    B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化    D.土地形状发生变化2.着房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是().A.噪声和污染程度发生变化    B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化    D.出行便捷程度发生变化3.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是(    ).A由于住宅小区用地条件发生变化,按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值变化额度D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见下表。由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案,预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2.目前住宅需求旺盛,预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨.现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价.房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时,用现金流量折现法进行测算.1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线,正确的做法是(    ).A.对三期开发的土地分别估价,将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对该宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发括动起始点C.对该宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对该宗地整体估价,对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点2.在确定开发完成后的房地产价值时,应采用(    ).A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格,折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格,分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格,分别折现至估价时点3.在确定开发成本时,应采用(  ).A.该开发公司测算的开发成本    B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本    D.各期开发时的客观开发成本4.在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应包括(    ).A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费