甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款.2009年1月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价.请问:1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

【教材案例2－5】××酒楼房地产市场价值评估技术报告（节选）一、估价对象描述与分析（一）估价对象实物状况描述与分析本次估价对象坐落于××市××区××路×号，建筑物为钢混结构五层楼房，建筑面积为2691．94㎡，土地使用权面积965．89㎡，土地使用权类型为出让，用途为商业，终止日期为2044年1月7日，该宗地位于××路与××道交口的东南侧，属于街角地，东邻××住宅楼，南邻××酒楼，西临××路，北临××道，土地形状为较规则的矩形，地势平坦，地质状况良好，土地开发程度为“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整），现状容积率为2．787，根据××市中心城区商业用地级别属于三级地区，该地区为××市著名的“××”风貌建筑保护区。该楼始建于19××年，由意大利籍建筑师××设计，具有浓郁的意大利建筑风格，以硫缸砖做砌体，是××市著名的“××楼”。//2004年进行了整体翻建，翻建后该楼保留了原建筑的外檐风貌，建筑格局为敞开式，其二～五层为回廊式设计，设有共享空间。首层酒吧及大厅共设散座105个，顶层设有20座，其余楼层全部为单间，一层至五层整体共可容纳281人同时就餐。现由委托人作为酒楼经营使用。目前维护、保养、使用状况良好。房屋所有权人和土地使用权人均为甲公司。装修及设备设施：大堂：墙面干挂黄色石材，装饰古文物，菲律宾实木异型吊顶，地面铺米黄色石材，局部铺乱纹锈石；立柱贴菲律宾木贴板；单间：耐火砖隔断墙，刷乳胶漆，部分墙面装饰古文物，异型石膏板吊顶，地面铺高档石材；花梨木实心门及铜制门，实木窗；卫生间：墙面镶瓷砖，铝扣板吊顶，石制洗手盆，TOTO洁具；照明：吊灯（老式裙边玻璃灯罩，部分为鹿角）、汽灯（装灯泡）、射灯、牛眼灯照明；楼梯：石材踏步，铁艺栏杆，木扶手；操作间：墙面镶瓷砖，铝塑板吊顶，地面铺防滑大理石，不锈钢灶具；设备、设施：中央空调，烟感报警系统，上海三菱电梯一部，食品电梯五部。（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：1．根据估价人员掌握的资料，考虑到该估价对象为营业性房地产，可以产生收益，所以选用收益法作为第一种估价方法。所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润，得到年净收益，选用适当的报酬率及适宜的计算公式，求出估价对象的收益价格。2．根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少，所以选取成本法为第二种估价方法。根据估价人员搜集有关土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等资料，测算重新购建价格，然后测算折旧，最后用土地重新购建价格加上建筑物的重新购建价格再减去建筑物的折旧，求出估价对象的成本价值。3．对上述两种方法所得结果进行综合，确定最终的估价结果。【纠错】采用成本法的理由勉强，“在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少”是不选用市场法的理由，而并不是不选用市场法就只能去选择成本法。五、估价测算过程（一）收益法1．主营业务收入和主营业务成本、税金根据统计信息，2005年××市正餐服务业主营业务利润率为38．37%，根据委托人提供的财务数据，主营业务收入为3212．5万元，主营业务成本和税金1553．8万元，主营业务利润率为51．63%，二者相差13．26%，为其装饰文物的特色经营所带来的超额商业利润，考虑到同档次酒楼主营业务成本和税金标准差距不大，根据市场平均主营业务利润率计算其主营业务收入为2521．17万元。主营业务收入＝1553．8万元÷（1－38．37%）＝2521．17万元2．管理费用和财务费用管理费用主要包括每年的用水、电、气、房产税、管理人员的工资福利费，通过委托人提供的资料和估价人员的调查，平均费率为主营业务收入的3%；财务费用主要为资金的运营费用按主营业务收入的6%计算。管理费用＝2521．17万元×3%＝75．64万元财务费用＝2521．17万元×6%＝151．27万元【纠错】有了房产税，缺城镇土地使用税的计算说明。3．求取销售费用主要包括销售过程中所发生的广告宣传费、销售人员的工资等，按主营业务收入的5%计算。销售费用=2521．17万元×5%＝126．06万元【纠错】销售费用按主营业务收入的5%，取值无依据。4．求取商业利润估价人员对周围同等档次的餐饮酒楼进行调查，其中部分采用代理经营方式（就是由产权人提供经营场所、装修和运营资金，由代理经营者进行经营，年终根据收入情况进行分成，一般收入超过3000万，不超过4000万，按收入的11%～15%；收入超过2000万，不超过3000万，按收入的8%～10%），本次计算中收入已达到2500万，故本次取中值9%计算商业利润。商业利润＝2521．17万元×9%＝226．9l万元5．求取净收益（A）净收益＝主营业务收入－主营业务成本和税金－管理费用－财务费用－销售费用－商业利润＝2521.17－1553.8－75.64－151.27－126.06－226.91＝387.49（万元）由于本市比较注重餐饮，有浓厚的饮食文化，随着人民整体生活水平的提高，本市餐饮市场正以每年10%左右的速度增长，未来发生较大变化的可能性较低，根据观察估价对象2005年全年的经营状况良好，基本天天爆满，但其经营场所有限，已无扩展空间，未来大幅增长的可能性较小，且本次评估目的为增加注册资本，考虑到谨慎性原则，故将该计算的净收益确定为每年的净收益。【纠错】不是抵押估价，不用谨慎原则，净收益确定应是最可能估计值。6．报酬率（Y）由于该估价对象所在区域有较深的历史文化背景，企事业单位都将该地区作为办公首选，周围有各种不同风格的酒楼，集聚效应较好，在该地区经营风险较小，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为9%。【纠错】确定报酬率9%无具体计算过程，确定理由不充分。7．收益年期（n）的确定该估价对象土地使用性质为出让用地，商业用地法定最高出让年期为40年，尚可使用38年，建筑物为重新翻建的钢混结构，经济耐用年限为60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以确定收益年期为38年。8．房地产价值的测算选用计算公式：其中V—房地产价格；A—房地产的年净收益；Y—房地产的报酬率；n—房地产的未来可获收益年限。将以上各项数值带入公式，最终经过计算，确定房地产价值为4142.59万元。单价：15388．86元/㎡。【纠错】在最终确定收益价格时，未说明出让合同届满无偿收回土地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。（二）成本法基本公式：旧房地价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧＝土地取得和开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润－建筑物的折旧1．土地的取得和开发成本（1）土地取得和开发成本由于估价对象所在地区土地成交实例较少，估价对象土地为挂牌出让方式取得，取得时间为2004年1月8日，出让价格为l140万元（包含市政大配套费用），购买时需缴纳3%的契税。故本次评估采用其出让价格，对其进行期日、使用年期修正，确定土地取得和开发成本。土地取得成本＝1140×（1＋3%）＝1174．2（万元）（2）期日修正根据××市地价指数，2004年1月至2005年底，商业三级土地价格上涨了35%。（3）使用年期修正商业用地法定最高出让年限为40年，尚可使用38年，采用安全利率加风险调整值法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为8%。年期修正系数＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］其中：Y表示土地报酬率；n表示宗地剩余使用年限；m表示法定最高出让年限；代入公式计算，土地年期修正系数：0.992。【纠错】确定报酬率8%取值依据不充分。（4）宗地修正后价格修正后价格＝土地取得成本×（1＋期日修正系数）×年期修正系数＝l174．2×（1＋35%）×0．992＝1572．49（万元）楼面地价＝1572．49万元÷2691．94㎡＝5841．48元/㎡2．求取建筑物的建造成本（1）建安工程费用由于估价对象属于风貌建筑、建造标准较为特殊，参照××市现行建筑工程概预算定额和类似工程造价，结合委托人提供的估价对象工程预算和装修情况，经测算、修正，最终确定建安工程费用为：3500元/㎡。（2）红线内配套、增容费用根据××市配套、增容费用标准，达到估价对象的现行状况需450元/㎡。（3）设备设施费用估价对象投入的中央空调、载人电梯、食梯、各种造型灯具，价格约合400元/㎡。【纠错】造型灯具属于动产，计算房地产价值时不应包含动产。（4）专业费用专业费包括可研、规划、咨询、策划、勘察、设计、监理、评估等费用，因估价对象为老式风貌建筑，设计费较高，故按建安工程费、红线内配套增容费、设备设施费之和的5%，则专业费用＝（3500＋450＋400）×5%＝217．5（元/㎡）建筑物的建造成本＝3500＋450＋400＋217．5＝4567．5（元/㎡）3．管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费率为3%，取费基数为土地取得成本和建筑物建造成本，分别计算：管理费用（土地）＝5841．48×3%＝175．24（元/㎡）管理费用（建筑物）＝4567．5×3%＝137．03（元/㎡）【纠错1】管理费率3%无取值依据。【纠错2】成本法计算缺其他工程费和开发期间税费的计算。4．投资利息投资无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地使用权取得在开发期初一次性发生，建筑物的开发成本和管理费用在开发周期内均匀投入，开发期为1年，相应期限贷款利率为5．58%。投资利息（土地）＝5841．48×5．58%＋175．24×［（1＋5．58%）1/2－1］＝330．78（元/㎡）投资利息（建筑物）＝（4567．5＋137．03）×［（1＋5．58%）1/2－1］＝129．47（元/㎡）【纠错】土地投资利息的计息期应为1年，而不是0.5年。【纠错】投资利息计算基数中缺销售费用部分的计算。5．销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。【纠错】销售费用5%取值无依据。6．销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费。包括销售税金及附加，含营业税、城市维护建设税和教育费附加等。税费比率为5．55%按开发完成后价值的5．55%计算。7．开发利润开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，参考类似物业并结合估价对象本身为历史风貌建筑的特点，确定直接成本利润率为25%。开发利润（土地）＝5841．48×25%＝1460．37（元/㎡）开发利润（建筑物）＝4567．5×25%＝1141．88（元/㎡）8．重新购建价格经测算土地、建筑物的重新购建价格为：土地重新购建价格＝土地取得和开发成本＋管理费用＋投资（楼面地价）利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润＝5841．48＋175．24＋330．78＋5%×土地重新购建价格＋5．55%×土地重新购建价格＋1460．37＝（5841．48＋175．24＋330．78＋1460．37）÷（1－5%－5．55%）＝8728．75（元/㎡）建筑物重新购建价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资（单价）利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润＝4567．5＋137．03＋129．47＋5%×建筑物重新购建价格＋5．55%×建筑物重新购建价格＋1141．88＝（4567．5＋137．03＋129．47＋1141．88）÷（1－5%－5．55%）＝6680．69（元/㎡）9．建筑物的折旧估价对象建成于2004年底，投入使用1年时间，注册房地产估价师经过实地查勘，认为维修保养状况较好，成新率应定在95%～100%之间，由于建筑物经济耐用年限为60年，而商业用地最高出让年限为40年，该宗地尚可使用38年，考虑到谨慎原则，采用直线法按土地使用年限确定成新率为95%，二者综合确定其成新率为95%，折旧率为5%。建筑物的折旧＝6680．69×5%＝334．03（元/㎡）建筑物现值＝建筑物重新购建价格－建筑物的折旧＝6680.69－334.03＝6346.66（元/㎡）10．估价对象房地产单价房地产单价＝土地重新购建价格＋建筑物现值＝8728．75＋6346．66＝15075．41（元/㎡）（三）综合两种方法确定房地产价值两种估价方法测算结果比较相近，因此采用算术平均法求取最终价格。最终房地产单价＝（15 388.86＋15 075.41）÷2＝15 232.14（元/㎡）房地产总价值＝房地产单价×建筑面积＝15232.14×2691.94＝41004006.95≈4100（万元）六、估价结果确定根据目前××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述估价对象测算结果符合实际情况。估价对象于估价时点的估价结果确定为4100万元人民币，大写金额为：肆仟壹佰万元整。【纠错】缺单价。

李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日.李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营,于2009年6月以3000 元/m2的价格将其卖给张某.由于融资的需要,张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值,估价结果为2300元/m2.请问:1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?2. 2011年7月该房屋被列入征收范围,国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日,乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价,估价结果为2800 元/m2.张某认为该估价结果偏低,因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

三、请指明下列房地产估价报告其中的13处错误，（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押评估报告估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：××估字[ 2012]第××号【纠错1】封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。目录（略）致估价委托人函（略）【纠错2】“致估价委托人函”应放在“目录”前。注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000平方米；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000㎡。【纠错3】缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）【纠错4】“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000㎡，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000㎡，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。【纠错5】估价目的应放在估价对象之前。五、价值时点本次估价的价值时点为2012年10月13日。【纠错6】价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）【纠错7】价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。七、估价依据（略）八、估价原则（略）【纠错8】估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。九、估价方法（略）十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元／㎡。十一、估价人员（略）【纠错9】缺实地查勘日期。十二、估价作业日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）【纠错10】缺估价对象风险提示。估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1．××市宏观经济发展状况××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。（其他经济发展情况略）2．××市房地产市场发展状况××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长90/0，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%，住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。【纠错11】缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法测算过程1．土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/㎡。（测算过程略）土地取得成本= 1300×25000= 3250（万元）2．建设成本(1)建筑安装工程费 当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/平方米。（依据略）  建安工程费= 2600×15000= 3900（万元）【纠错12】两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。(2)勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）勘查设计和前期工程费=3900×9% =351（万元）(3)基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。（依据略）基础设施建设费= 290 ×15000= 435（万元）【纠错13】缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。(4)其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130元。（依据略）其他工程费=130×15000=195（万元）(5)开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略）开发期间税费=210×15000=315（万元）(6)建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）3．管理费用管理费用比率一般按4%计算（依据略）管理费用=5196×4%=207.84（万元）【纠错14】管理费用的取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。4．销售费用销售费用比率一般按3%计算（依据略）销售费用= (3250+5196)×3%=253.38（万元）【纠错15】销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。5．投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×6.15%=(3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15=547.79（万元）【纠错16】投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。6．销售税费销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5. 65%。（依据略）销售税费=V×5.65%7．开发利润项目成本利润率为15%。（依据略）开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×15%=(3250+5196 +207.84+253.38+547.79) ×15%= 1418.25（万元）销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）／(1-5.65010) =(3250+5196+207.84+253.38 +547.79 +1418.25)／(1-5.65%) = 11524.39（万元）8．折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）房地产现值为：11524.39×90% =10371.95（万元）取整：10372万元单价：10372/15000= 6915（元/㎡）（取整）【纠错17】折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。（二）收益法测算过程式中A——年净收益；Y——报酬率；g——年收益递增率；n——收益年限。【纠错18】抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。1．测算年净收益年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）年净收益=年有效毛收入-年运营费用(1)年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元／（㎡·天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)=1.5×365×0.95= 520.13(元／12)【纠错19】年有效毛收入计算时未考虑收租损失。【纠错20】年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。(2)年运营费用1)营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520.13×5.5%=28.61（元／㎡）2)房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税=520.13×12%=62.42（元/㎡）3)维修费维修费为5.2元／m2。（依据及测算过程略）4)管理费管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）管理费=520.13×3%=15.6（元／㎡）5)保险费经测算，保险费为10.39元／㎡。（依据及测算过程略）【纠错21】应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。(3)年净收益    年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元／㎡)【纠错22】抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。2．确定报酬率Y 经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）3．确定收益逐年递增比率g 经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）4．确定尚可收益年限n 估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。【纠错23】估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××股份有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价作业期：2011年9月18日至9月27日估价报告编号：××估字[2011]第××号【纠错】封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。目录（略）致估价委托人函（略）【纠错】“致估价委托人函”应放在“目录”之前。注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1.估价对象范围估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的3幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为12263.24平方米，土地面积为8860.06 平方米。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。2.估价对象概况（1）位置及环境状况（略）（2）建筑物状况估价对象建筑物共3幢，其中第1、2幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为6100平方米；第3幢为动力中心，一层砖混结构，层高3.5m，建筑面积为63.24 平方米。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。（3）土地状况估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。3.权利状况（1）房屋所有权情况（略）（2）土地使用权情况（略）（3）他项权利状况根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0。根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第2幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。【纠错】估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。【纠错】估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”不对，一是法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款，二是法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”。五、价值时点2011年9月14日，与实地查勘日一致。六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。【纠错】“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。七、估价依据（一）国家和地方政府相关法律法规（略）（二）房地产估价技术规范和标准1.《房地产估价规范》。2.《房地产抵押估价指导意见》。3.《城市房地产抵押管理办法》。【纠错】严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。（三）估价委托人提供的有关资料1.《房屋所有权证》。2.《国有土地使用证》。3.委托人提供的其他有关资料。（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）【纠错】估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。八、估价原则（略）九、估价方法房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合领近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）【纠错】估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。十、估价结果估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币330126万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币330126万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。【纠错】估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。【纠错】严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。【纠错】估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。十一、估价人员（略）【纠错】估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。十二、估价作业期（略）十三、估价报告应用的有效期（略）【纠错】估价结果报告中缺少“实地查勘期”。十四、风险提示（略）十五、变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象区位状况描述与分析（略）三、估价对象权益状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法成本法是求取价值对象(注:严格说应为估价对象)在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧房地重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润1.土地取得成本采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797元（测算过程略）。2.开发成本开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。（1）建筑安装工程费建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。1）建筑物建安费根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/平方米，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24×1150=14102726（元）【纠错】成本法计算中，建筑物建安费中第3幢建筑物应按砖混结构造价计算。【纠错】成本法计算中，建安费应根据《关于发布××市建筑安装工程2011年2季度造价指数的通知》计算，而不是1季度的造价指数。（因为价值时点为2014年9月14日）2）附属工程费附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，结合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/平方米，则附属工程费为795204元。建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726+795204=14897930（元）。（2）勘察设计和前期工程费1）勘察设计费按造价的6.23%计算，为928141元。（依据：略）2）前期工程费按建筑面积计122元/ 平方米，共计1496115元。（依据略）上述两项合计为2424256元。【纠错】成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。【纠错】成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算。（3）不可预见费根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本为1%～3%，本次评估确定其比率为3%。前述（1）、（2）项之和的3%，为446938元。【纠错】成本法计算中，不可预见费取3%未说明依据或理由。3.管理费用管理费用为前述各项之和的3%，为768155元。（依据略）4.销售费用销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。5.投资利息投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75年。（依据略）利息率取价值时点同期银行1年期贷款利率6.56%。假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息=（土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费）×[（1+利率）开发年限-1]+（建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+开发期间税费+管理费用+销售费用）×[（1+利率）开发年限/2-1]=829443（元）6.销售税费销售税费为销售收入的5.85%，另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/平方米，则：销售税费=P×5.85%+11×12263.24（依据略）【纠错】成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或应考虑销售费用。7.开发利润根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15%，则：开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）×成本利润率=（27203519+P×5.85%+11×12263.24）×15%注：开发利润计算中的27205319元是土地取得成本、开发成本（建设成本）、管理费用、销售费用、投资利息之和。【纠错】成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。【纠错】开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。8.估价对象房地产重新购建价格的确定房地产重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润解得：P=34539073元9.建筑物折旧的确定建筑物折旧=建筑物重新购建价格×（1-成新率）。经计算，建筑物折旧为1410273元。（测算过程略）10.成本法评估结果确定房地产价格=房地产重新购建价格-建筑物折旧=34539073-1410273=33128800(（元）则：房地产单价=33128800÷12263.24≈2701（元/平方米）（二）收益法1.基本原理收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。房地产收益为有限年期的收益法公式为：V=A/Y[1-(1+Y)-n]式中，V为房地产价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。2.测算过程本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用（1）确定房地产年总收益房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），结合确定估价对象平均租金为每月20元/平方米，正常空置率为1%，租金损失率为1%，则房地产年总收益为：20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)【纠错】收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。【纠错】收益法计算中，租金内涵未说明或者说确定房地产年总费用项目构成未说明理由。（2）确定房地产年总费用1）管理费结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%（依据略），则年管理费为：2884608×1.5%=43269（元）2）维修费维修费按房屋重置价格的2%计算（依据略），估价对象房屋重置价格为14102726元，则年维修费为：14102726×2%=282055(元)【纠错】收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。3）房屋年保险费保险费按房屋现值的2‰计算（依据略），估价对象房屋现值为12791453元，则房屋年保险费为:12791453×2‰=25385(元)【纠错】收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。4）年应交税金主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%，则年应交税金为：2884608×13.68%=394614（元）则：房地产年总费用=1）+2)+3)+4)=745323元（3）确定房地产年净收益房地产年净收益=房地产年总收益-房地产年总费用=2884608-745323=2139285（元）【纠错】收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。【纠错】收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者应进行预期或期望调整。（4）确定报酬率估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。【纠错】报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56%而不是6%。【纠错】报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。（5）确定房地产价格截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为50年，则其剩余年限约为41年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日，至价值时点，土地剩余使用年限为43.96年。【纠错】确定建筑物尚可使用年限有45年的理由或依据不充分。根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：V=A/Y[1-(1+Y)-n]=2139285÷6.0%×[1-（1+6.0%）-43.96]=32902609（元）【纠错】收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。3.收益法评估结果确定房地产单价=32902609÷12263.24≈2683(元/平方米)（三）估价对象市场价值根据上述测算，成本法测算结果为2701元/平方米，收益法测算结果为2683元/平方米；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：估价对象房地产单价=（2701+2683）÷2≈2692（元/ 平方米）估价对象房地产总价=2692×12263.24≈3301.26（万元）（四）估价对象抵押价值根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：房地产抵押价值=3301.26-0=3301.26（万元）八、估价结果确定估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整），单价：人民币2692元/平方米。【纠错】确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。【纠错】估价报告缺最后一大项（第八项）附件。